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Crisis de alquileres: el debate llega a la Legislatura rionegrina

La crisis generada por la falta de viviendas para alquiler permanente no generó todavía acciones ni medidas concretas del gobierno provincial pero la Legislatura ya tiene en tratamiento un proyecto destinado a estimular ese mercado con un plan de beneficios y castigos fiscales.

Los legisladores del Frente de Todos María Martini y Luis Noale presentaron una iniciativa para aplicar bonificaciones del 50% en el impuesto inmobiliario para quienes ofrezcan propiedades en alquiler a inquilinos permanentes y a su vez prevé una carga tributaria mayor (también del 50%) para los llamados propietarios “ausentes” y para las viviendas vacías.

Como presidente de su bloque, Martini pidió a la mayoría oficialista “que habilite el tratamiento del proyecto” presentado a comienzos de abril, ante la necesidad de “dar respuesta urgente para una situación desesperante”, que enfrentan los inquilinos.

La legisladora del FdT y exintendente de esta ciudad subrayó que en Bariloche la situación es particularmente crítica por la presión extra de la demanda turística. Se hizo eco de un informe técnico que circuló semanas atrás según el cual en esta ciudad existen no menos de 5.000 viviendas ociosas.

Dijo que para fundamentar la iniciativa estudiaron casos de otros países, donde son habituales los sistemas de penalidades e incentivos para intervenir en el mercado inmobiliario.

Consideró “terrible” que a pesar de la exposición creciente de los apremios que sufren los inquilinos para acceder a la vivienda “en la provincia no exista ninguna proyecto ni toma de decisiones con este tema”. Señaló que a nivel nacional hay varias propuestas en estudio y citó puntualmente la del diputado sanjuanino José Gioja, que “insta a las provincias a buscar instrumentos para aplicar recargos impositivos a las casas vacías”.

Señaló como caso que sirve de ejemplo al de Montevideo, donde el Estado impone una sobrecarga del 100% en el inmobiliario a las viviendas desocupadas con antigüedad igual o mayor a un año. En Río Negro el gravamen sería de la mitad. “Hay que discutir el tema”, propuso Martini.

Hasta ahora su exhortación al bloque de Juntos Somos Río Negro para que se disponga a abrir ese debate no encontró respuestas. Este diario consultó a una legisladora barilochense por el oficialismo y dijo que no tenía conocimiento del proyecto.

Martini aseguró que la crisis de los alquileres atraviesa toda la provincia pero en Bariloche “la situación es dramática” por los efectos del turismo. “También relevamos en Las Grutas y es otro desastre”, aseguró.

Otro instrumento

En el municipio barilochense tampoco hay políticas específicas para afrontar las demandas de los inquilinos. Sólo el bloque del Frente de Todos presentó una iniciativa para crear el Consejo Local de Alquiler de Vivienda Permanente, que tendría la misión de fijar periódicamente precios de referencia.

La nueva presidente del Instituto Municipal de Tierra y Vivienda, Paula Meira, dijo que ese organismo no tiene entre sus misiones puntuales la de intervenir u orientar el mercado de alquileres. “El instituto se ocupa de otorgar tierras, pero hoy el municipio no tiene”, explicó.

Dijo sin embargo que con participación de la Defensora del Pueblo, Analía Woloszczuk, convocaron a las inmobiliarias a una “mesa de diálogo” sobre alquileres. Meira participó el mes pasado y tiene previsto hacerlo otra vez el mes próximo.

La idea sería intercambiar ideas y dotar de más transparencia a ese mercado. Igual la funcionaria consideró que el problema de fondo es que “la gente no tiene el dinero suficiente para alquilar, aunque tenga trabajo”.

Casos comparados

Martini insistió en que otros países aplican políticas aun más drásticas y tienen tradición en la materia.
“En Alemania llegan a las expropiaciones, pero acá no es la idea”, aclaró. Sostuvo sin embargo que “algo es necesario hacer, porque cada vez menos viviendas se vuelcan al alquiler permanente”.

Dijo que el proyecto que proponen “no termina con el drama” pero dijo estar convencida de que “es una herramienta más en el camino a la solución”. Por eso insistió en pedirle a Juntos que contribuya a trabajar sobre el tema, “que no admite especulaciones ni demoras”.

Las propuestas en marcha para adoptar regulaciones en materia de alquileres a nivel provincial o municipal no generaron mayor entusiasmo entre los interesados directos. El presidente de la Asociación de Inquilinos de Río Negro, Roberto Díaz, evaluó que un consejo municipal que cite a las partes para fijar precios de referencia “no va a resolver el problema”, porque los precios “en definitiva dependen del mercado” y si los propietarios no logran lo que quieren retiran su oferta.

Sobre la intervención de manera más directa con castigos o premios tributarios opinó que “pueden tener algún impacto”, pero consideró que “es difícil de determinar la vivienda vacía”. Entendió que los esfuerzos parciales de ese tipo desvían el foco, que deben ser las políticas de aplicación nacional. “La intervención en el mercado inmobiliario es necesariamente una medida del ámbito nacional -dijo Díaz-. El consejo que buscan generar en el municipio solo puede servir como instrumento de visibilización”.

Aclaró que los estímulos impositivos “ya existían en una ley nacional de 1984, pero nunca se cumplieron”. Agregó que lo que prevalece con o sin ley es “la voluntad de los propietarios, que no quieren pagar impuestos, no quieren inscribir los contratos, dicen que es un acuerdo entre privados y rechazan cualquier intromisión del Estado. Por eso hay tanta desgracia para los inquilinos”.

Añadió que con la actual ley de alquileres aprobada hace dos años (o con la futura que exista), “el problema es que el Estado no crea un órgano encargado de relevar los incumplimientos y aplicar sanciones”.

Según Díaz, “a nivel nacional hay 2 millones de viviendas vacías. El dato está en un estudio del ministerio de Hábitat del año pasado, que difundieron poco porque contradice lo que venía sosteniendo el propio ministro Jorge Ferraresi. Con eso resolvés el problema, no hace falta construir más”.

Díaz se pronunció en contra de los esfuerzos por legislar en materia de alquileres a nivel local o provincial, “porque no hacen más que fragmentar el debate y le quitan el peso a quien tiene que asumir la responsabilidad, que es el gobierno nacional”.

-La propuesta que Martini y Noale llevaron a la Legislatura rionegrina recuerda y resalta en su primera línea que el acceso a la vivienda digna es un derecho humano previsto por el artículo 14 bis de la Constitución.

-En la parte resolutiva establece que “los propietarios o poseedores a título de dueño que son considerados ausentes, o con viviendas vacías, conforme lo establecido en el Código Fiscal, pagan adicional sobre el impuesto inmobiliario cuyo monto fue fijado por ley impositiva” (un 50%).

-En otro artículo señala que “los propietarios o poseedores a título de dueño de inmuebles, que incorporen a los mismos para locación de vivienda al mercado inmobiliario y cumplen con los requisitos de la ley nacional 27.551 o su modificatoria, obtienen una bonificación sobre el impuesto inmobiliario del 50%”.

-De acuerdo con el proyecto, debe considerarse vivienda vacía a “toda edificación susceptible de ser habitada por personas, de manera temporal o permanente, que se encuentren desocupadas por más de un año sin acreditación causal justificada”.

-La certificación de que la vivienda permanece desocupada se realizará “sobre la base del gasto en servicios de electricidad y agua, de acuerdo a los parámetros que se definan por vía reglamentaria”.

El representante de la Federación de Inquilinos, Federico Prior, defendió la ley de alquileres que será modificada y anunció que en Neuquén buscarán que el propietario sea quien pague la comisión inmobiliaria. Analizó que los aumentos desmedidos y las exigencias ilegales no se resolverán con más loteos o viviendas, sino con la regulación del mercado.

“La situación es bastante grave”, lamentó Prior durante una entrevista con Vos A Diario, por RN Radio. El abogado comenzó a describir el panorama de alquileres contabilizando que en Neuquén hay unos 160 mil inquilinos y en Río Negro, 150 mil, aproximadamente. Luego, destacó que aunque los dos aumentos anuales previstos por ley sí estén regularizados, el precio del alquiler no lo está y, por eso alcanza desde el 70 al 100% de incremento, según lo que establezca el mercado.

“La ley fue un avance, es un piso de regulación para un mercado totalmente desregulado y el Estado no la hizo cumplir”, consideró Prior. Cuestionó que el debate de la comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados se centró en la extensión del contrato y los aumentos anuales, cuando “lo que está en juego es la rentabilidad del mercado inmobiliario y el blanqueo de patrimonio, con el registro en la AFIP”.

Prior explicó por qué, a su entender, la ley 27551 de alquileres “al mercado inmobiliario no le conviene”. Un punto es que antes, las renovaciones se realizaban cada dos años y se fijaba un nuevo valor, con las comisiones correspondientes. El otro punto que desarrolló fue el ajuste anual: “hoy tenés un precio único de alquiler por un año, ¿qué precio de la economía se mantiene por un mes?”. Finalmente planteó que la idea de evasión contratos y el no querer blanquear “está atada la clase política, por eso es tan difícil, hay muchos intereses”.

Al ser consultado sobre el tema, el referente expresó que “está probado” que la entrega de lotes y viviendas solo puede bajar la presión, pero no resuelve el problema del alquiler porque “cada vez hay más inquilinos”.

Prior valoró que hay ciudades que crearon sus “defensorías del inquilino” como Buenos Aires y Corrientes.
También recordó que, aunque se esté debatiendo una modificación, la ley de alquileres sigue vigente, por lo que los contratos deben ser por tres años y con aumentos anuales según el índice que establece el Banco Central, entre otros aspectos.

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