En la ciudad de Buenos Aires, el mercado inmobiliario experimenta un crecimiento notable tras la derogación de la Ley de Alquileres, implementada mediante unDecreto de Necesidad y Urgencia (DNU) por el Gobierno. Dicho cambio propició una expansión gradual en la oferta de viviendas, que a la vez arrastran un incremento interanual notable en los costos de alquiler, particularmente en departamentos de dos ambientes, los cuales alcanzaron un aumento de 337,5% hasta enero.
Este dato lo confirmó el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz que también detectó que post devaluación los departamentos con un dormitorio son los que más subieron en sólo 30 días: un 16,5% intermensual Según distintos análisis en CABA, nada baja de $260.000 en promedio.
El Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz confirmó que, tras la devaluación y el salto inflacionario los departamentos de un dormitorio experimentaron el mayor incremento en tan solo 30 días, registrando un aumento del 16,5% intermensual. Diversos análisis en CABA indican que el precio promedio de estos departamentos no baja de $260.000 al mes.
Con el aumento de la oferta, comenzaron a aparecer publicaciones de propiedades en diversos barrios porteños donde, hace meses, las opciones eran escasas. Un ejemplo de esto es en Villa Riachuelo, donde ahora se encuentran disponibles departamentos en la calle José León Suárez al 5000, ofertados a un precio de $275.000 mensuales.
“Esto se debe a que ahora los propietarios tienen la posibilidad de negociar las condiciones contractuales restantes según sus intereses particulares, aún cuando los valores son altos y debe negociarse bastante para encontrar el punto de equilibrio”, detalló a Infobae Mariana Lucángeli, experta en Real Estate.
Demanda activa y mayor oferta
La demanda está activa aunque los valores tienen un punto de partida elevado. Esta situación coincide con la demanda creciente por parte de estudiantes universitarios que buscan alojamiento en la ciudad, optando mayormente por propiedades con balcones o acceso al exterior en el caso de alquileres en moneda local.
Las expensas continúan su tendencia al alza, y en CABA el costo promedio de las expensas para departamentos de dos ambientes se sitúa alrededor de los $45.000 mensuales
Saavedra, Coghlan y Palermo se posicionan como los barrios con la renta más elevada, alcanzando los $360.0000, $350.000 y $340.000 mensuales para unidades de 40 metros cuadrados en promedio, mientras que Barracas emerge como la opción más accesible, marcando los $260.000 al mes.
Desde la aplicación del DNU, los acuerdos de alquiler presentan una mayor diversidad en cuanto a duración, oscilando entre doce meses y dos años, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales (en su mayoría) basados en el Índice de Precios al Consumidor o en el Índice de Contratos de Locación (ICL).
Este fenómeno se refleja en el aumento de operaciones de locación y en el interés por parte de los propietarios de ceder en el valor de alquiler ante la posibilidad de negociar condiciones más favorables.
Actualmente, el mercado inmobiliario porteño muestra cerca de 10.000 inmuebles disponibles en portales especializados, de los cuales aproximadamente el 50% se cotiza en dólares.
Este número representa un incremento que oscila en el 62% interanual. Este dinamismo en el mercado evidencia una adaptación a las nuevas condiciones impuestas por la derogación de la Ley de Alquileres, reflejando tanto un incremento en la oferta como un ajuste en las expectativas de propietarios e inquilinos.
“Sobre el futuro inmediato, estimamos que si la inflación se desacelera y la oferta se expande con mayor fuerza, es probable que los precios de alquileres experimenten una reducción, al menos al inicio del contrato. Esto se debe, en parte, a la posibilidad de realizar ajustes en un lapso de tiempo más breve. Sin embargo, la evolución futura dependerá en gran medida de las condiciones que se presenten tanto en lo macro como en lo microeconómico”, comentó Lo Valvo.
Cotizaciones
A continuación se publican los precios mensuales en promedio de los alquileres para propiedades de 2 ambientes, 40 m2 y en pesos en CABA según Reporte Inmobiliario:
Este miércoles hay una licitación clave por parte de la secretaría de Finanzas que maneja PabloQuirno: vencen cerca de $7 billones en Lecaps, uno de los más abultados de un mes de por sí complicado cuando hay que rollear más de $14 billones.
Pero el Gobierno decidió dejar un mensaje claro: limitó la cantidad de pesos que se van a poder tomar en la parte más corta de la curva. Esto es una manera de decirle al mercado que si el inversor quiere apostar al carry trade tiene que irse a plazos más largos o jugarse a quedarse afuera en el prorrateo que hace Finanzas para las emisiones más cortas.
Además, así desactiva la bola de nieve que mes a mes tiene el Gobierno.
“Septiembre es altamente desafiante para el TesoroNacional con muy grandes vencimientos. No me preocupa el riesgo rollover y de hecho creo que el Gobierno logrará capturar más pesos de los que vencen. No obstante, será importante entender cuánta tasa valida el Tesoro para renovar dichos vencimientos“, sostiene Ariel Sbdar, el CEO de CocosCapital.
Según Delphos Investment, si bien el Tesoro cuenta con $16,7 billones de pesos depositados en el BCRA, entre el 30 de septiembre y el 14 de octubre vencen $10,5 billones de pesos más. Debido a esto, el Tesoro busca generar demanda a través de una variada oferta de nuevos títulos en su mayoría. Se ofrecen las nuevas Lecaps S14F5 (monto máximo $2 billones), S13M5 (monto máximo $1,5 billones), S16A5, S16Y5 y S12S5, con vencimientos en febrero de 2025, marzo de 2025, abril de 2025, mayo de 2025 y septiembre de 2025, respectivamente.
También se ofrece la reapertura de la S13D4, con un monto máximo de $2 billones, y de los BONCER cero cupón TZXM5 (marzo 2025), TZXM6 (marzo 2026) y TZXM7 (marzo 2027).
“En esta ocasión, el Tesoro decidió no fijar tasas mínimas para estos títulos. Sin embargo, decidió colocar montos máximos en las Lecaps más cortas, con el objetivo de seguir estirando la duración y, probablemente, forzar una pendiente positiva en la curva. Es la segunda licitación consecutiva en donde el Tesoro decide eliminar el piso de tasas, dejando que el mercado determine el nivel adecuado de las tasas de interés”, explica.
Si bien Delphos cree que en la licitación anterior las Lecaps ofrecidas cortaron en tasas relativamente altas, todavía se encuentran en estos niveles probablemente expectantes de más datos reales, específicamente de inflación. “La parte larga de la curva de Lecaps sigue ofreciendo tasas atractivas, más aún considerando la tendencia desinflacionaria. Veremos que privilegia el Tesoro, si recortar las tasas de los instrumentos más largos (consistente con el view oficial de un marcado descenso futuro de la inflación) o no dejar pesos excedentes convalidando mayores niveles de rendimientos”, dice.
SantiagoAbdala, director de Portfolio Personal Inversiones (PPI) afirma que el Tesoro ofrece un menú de opciones bastante amplio y lo que están viendo que tiene más atractivo es la parte más larga de las Lecaps. “Donde nosotros vemos atractivo, sobre todo también por la posibilidad de tener mejores tasas efectivas mensuales y de no quedar afuera de lo que es la licitación, es en las Lecaps más largas. Estás hablando de 3,88% mensuales. Pero son a septiembre del año que viene. Tenés que quedarte en peso a largo plazo“, indica.
El ruido para los inversores es que el dólar no se mueva y destruya el carry trade. La apuesta de quienes ponen pesos hasta esa fecha es que no haya una devaluación. Argentina es uno de los mercados que mejor rédito dieron para hacer la “bicicleta financiera” o carry trade. Según cálculos de GMA Capital, el primer puesto se lleva el carry de la lira turca con un 23%, el rublo ruso (17%) comparte el segundo puesto del ranking junto al peso argentino.
El dólar bajó $0,50, volvió a los valores del viernes, y cerró en el BNA a $958. El BCRA vendió US$ 31 millones y lleva un saldo negativo en el mes de US$ 53 millones. Los dólares financieros rebotan levemente desde mínimos, el MEP se vendió a $1:233, el CCL a $1.247 y el blue quedó a $1.280 vendedor.
A nivel global, el dólar se movió poco contra el resto de las monedas relevantes y en Brasil cerró a 5,65 reales.
Los índices de Wall Street tuvieron una leve alza con excepción del Dow Jones y los mercados estaban expectantes por la señales para la economía que pudieran surgir del debate entre Trump y Harris. El índice Merval de la Bolsa de Buenos Aires retrocedió 1,3% y hubo una baja generalizada de los ADR argentinos. El riesgo país de Argentina subió y se ubicó en 1.445 puntos básicos.
El petróleo y la soja en la Bolsa de Chicago tuvieron fuertes caídas. A su vez, el oro anotó una leve suba y el Bitcoin avanzó 1,9%.
Daniel González, Secretario Coordinador de Energía y Minería de la Nación, reconoció hoy que en el verano habrá dificultades en materia energética. “Va a ser un verano complicado”, dijo en su primera aparición pública en su cargo.
El funcionario recalcó que “tenemos restricciones del sector electrico en especial en transimisón. Va a ser un verano complicado”, dijo y señaló que en este sentido se organizó un comité que “está trabajando en medidas de mitigación”, pero aclaró que esas soluciones deben ser “del mercado, Las soluciones de fondo van a tomar tiempo”.
También precisó que a fin de año la tarifa va a estar llegando al 80 y 90% de la energía. “El punto de arranque del año próximo es mucho mejor, en promedio va a ser sustancialmente más alta que este año”.
Además subrayó que este año Argentina va a alcanzar un superávit en energía de US$ 4.000 o US$ 5.000 millones y pronosticó que en 2025 será el doble. “El potencial es grande, la principal restricción ha sido la macro, el cepo. El Gobierno está tratando de solucionar los problemas de fondo y no vender espejitos de colores. Vamos a poder ver el potencial concreto de Vaca Muerta”.
En este sentido destacó el rol de Vaca Muerta en donde señaló que “la mitad de los hidrocarburos salen de Vaca Muerta es muy impresionante”.
González describió que los desarrollos de infraestructura en petróleo y gas avanzan de forma razonable, pero alertó que en donde hay serias dificultades de infraestructura es en el sector eléctrico. “No se soluciona de un año al otro. Lo tendrá que hacer el privado”, precisó y agregó “son muchos años de falta de inversión sostenida, vamos a tabajar para mitigar los efectos en el corto plazo”.
Respecto del RIGI recalcó el impulso que brindará en algunos sectores, petróleo, gas y minería donde aclaró no es tan fácil ponerle un número “El litio es una realidad, hay una enorme cantidad de inversiones en curso, Otra oportunidad es el cobre que es enrome, es como cuando mirábamos Vaca Muerta hace 10 años. No le pondría números de dolares que van a venir”.