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Cuánto hay que ganar para conseguir un crédito hipotecario en la Ciudad de Buenos Aires

El alquiler de un dos ambientes cuesta menos de la mitad de la cuota de un crédito hipotecario para comprarlo (sukanya sitthikongsak/)

Una pareja porteña con sueldos propios del sector más pudiente de la clase media necesitaría más que duplicar sus ingresos si es que aspiran a que un banco les preste dinero para comprar un dos ambientes. El cálculo surge de un índice de la Ciudad de Buenos Aires que mide qué tan realista es el acceso a la vivienda con créditos hipotecarios y que muestra un severo deterioro en la capacidad de las familias de alcanzar la casa propia.

“En el segundo trimestre de 2022, el Índice de accesibilidad al crédito hipotecario (IACH) para la adquisición de un departamento de 2 ambientes (43 metros cuadrados) en la Ciudad se ubicó en 48,2. Es decir que el ingreso de la pareja aspirante representó menos de la mitad del mínimo necesario para acceder a un crédito hipotecario en la Ciudad de Buenos Aires”, concluyó la última publicación de la Dirección General de Estadísticas y Censos de la Ciudad.

Es decir, la cuota inicial de un crédito bancario para la compra de una vivienda representó el 62,2% del ingreso promedio. Esto es más del doble de lo que exigen los bancos para otorgar el préstamo: que la cuota mensual no supere el 30% de los ingresos.

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Para su índice, el ente estadístico tomó los ingresos promedio de una pareja de calificación ocupacional alta -profesionales y técnicos- que surge de la Encuesta Trimestral de Ocupación e Ingresos que realiza el mismo organismo. Ese cálculo llegó a los $285.545 mensuales en el segundo trimestre del año.

Por el otro lado, el índice toma un departamente de 43 metros cuadrados usado según surge de los precios calculados en pesos publicados en portales inmobiliarios. Este costo varía al alza con cada suba del dólar, a pesar de que en términos de moneda dura los valores caen 10% en el último trimestre.

Así, para poder financiar el 75% del valor de un departamento de USD 95.504 (unos $11.987.775), la pareja del ejercicio necesita que el banco le preste 8.990.831 pesos.

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Para llegar a esa cifra se supuso un préstamo hipotecario de tipo convencional, con un plazo de 20 años y una relación cuota/ingreso del 30% (la cuota representa el 30% del ingreso). El monto de financiación se fijó en el 75% del valor de mercado del inmueble, sistema de amortización francés y para el cálculo de la cuota se tomó como único costo la tasa de interés informada por el Banco Central.

El resultado es que para hacer fremte a ese préstamo hipotecario, la pareja en cuestión debería poder pagar cada mes $177.690 de cuota, el 62,2% de su ingreso mensual. Una proción demasiado riesgosa, a ojo de los bancos, para confiar en que pueda ser cumplida. Y excesivamente onerosa para la pareja en cuestión (alquilar el mismo departamento costaría algo más de $55.000, menos de un tercio de la cuota del préstamo).

Así, según el ejercicio, una pareja debería ganar hoy al menos $592.300 mensuales para poder ser sujeto de crédito y acceder a una propiedad a través de financiamiento.

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En cuanto a la evolución de la capacidad de los porteños de acceder a un crédito hipotecario, el análisis muestra una leve mejora relativa en el último año y fracción. Pero son movimientos insuficientes como para devolver el acceso a gran cantidad de vecinos. Algo que es evidente en el desplome de la cantidad de créditos hipotecarios otorgados.

“En cuanto a la evolución reciente del indicador, se observó, por quinto trimestre consecutivo, una mejora en términos interanuales debido a que la marcha ascendente del ingreso nominal (66,3%) duplicó el incremento de la cuota (31,5%). Este último estuvo signado por una suba significativa de la tasa de interés de 3,64 puntos porcentuales y un aumento moderado del precio en pesos de los inmuebles (12,3%), resultante unívoco de la depreciación de la moneda local –la cotización del dólar aumentó de $100,05 a $125,52 –en tanto que el valor del metro cuadrado en dólares mantuvo el ritmo de caída del trimestre anterior (-10,5%)”, detalla el informe.

“El análisis de la serie determina que la posibilidad de alcanzar la compra de una vivienda a través del crédito muestra importantes deterioros desde 2018, con un registro mínimo histórico a mediados del año siguiente cuando para acceder al crédito los ingresos de la pareja aspirante debían más que triplicarse. Cabe destacar que el desplome del IACH se verificó pese a la caída del precio en dólares de las propiedades en oferta”, concluyó el informe.

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