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La actividad económica y la erosión inflacionaria

La inflación es un dato ya habitual del escenario económico. Pero es un fenómeno con varias capas, cuya parte más superficial, es el cambio en los precios más notorios, reflejados en el índice de precios al consumidor (IPC) que publica cada mes el INDEC. Aunque dicho indicador mostró en los últimos meses una indómita pasión por la velocidad que se acerca peligrosamente a los umbrales de los tres dígitos anuales (100%), no es la única distorsión que derramó sobre el resto de la economía.

Factor tiempo. De todos los sectores involucrados, pocos como el inmobiliario tienen que lidiar con la inflación por varias razones. La primera es que los tiempos de maduración de una inversión no se mide en meses sino en años, con las dificultades de realizar un cálculo aproximado, adicional a todo emprendimiento. Además de haber transcurrido los últimos tres cuartas partes de siglo con 7 de cada 8 años con inflación anual de dos dígitos (un récord mundial, superando al Líbano, Israel, Zimbabwe y Venezuela, que tienen o tuvieron tasas incluso superiores, pero de menor duración en el tiempo).

Esa persistente alza en los precios e incluso la imprevisibilidad (la línea se parece más a un serrucho que a una curva con la misma inclinación) tuvo como consecuencia directa dos características que marcaron a fuego en las últimas décadas al sector: dolarización y volatilidad.

La primera tiene que ver con la búsqueda de un mecanismo para defender el capital de ahorristas, especialmente a partir del primer golpe inflacionario (el “rodrigazo”, en 1975) y profundizado por años de precios en alza e hiperinflacionarios de los ’80. El “ladrillo” de convirtió en un refugio de valor y como la moneda nacional despareció de ese rol, fue suplantada por el dólar para transacciones de compraventa e incluso para alquileres comerciales. La dolarización del stock inmobiliario lejos de darle un contrapeso a los ciclos cada vez más acentuados y frecuentes de la economía argentina, los exageró. Por eso, desde la devaluación de 2019, especialmente, las grandes ciudades se llenaron de carteles de venta que se oxidaban. “Hoy no hay compradores, por depresión anímica, económica, financiera y de futuro y por eso sólo se hicieron 2.400 operaciones de compraventa en mazo en la Ciudad de Buenos Aires”, explica Armando Pepe, director del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios y uno de los operadores del sector con más horas de vuelo. En particular, Pepe apunta al otro factor que se mostró vulnerable fue la dificultad de lidiar con un sistema que prohibía la indexación hasta 2020 (una herencia de la convertibilidad) por lo que los contratantes empezaron a buscar fórmulas para pactar las actualizaciones de los alquileres en forma escalonada y que no siempre guardaba relación con las alzas salariales. La ley Nº 27.551, impulsada por el entonces diputado Daniel Lipovetzky (Pro-Buenos Aires) propuso un plazo mínimo de tres años de locación y un ajuste anual con un índice combinado (salarios e IPC). Con una inflación corriendo arriba del 50% anual, esta intervención detonó el mercado: se retrajo la oferta, se encarecieron los precios para la renovación y por último se afectó la inversión en el sector. Pepe sostiene que como el 92% de lo que se construyó en CABA en la última década fueron departamentos de uno y dos ambientes, justo orientaron su actividad para otros segmentos más rentables. “El problema fundamental acá es la inflación. La democracia no puso ganar esa batalla, salvo la década de la convertibilidad. Queremos ser como Alemania, pero allá tienen la inflación anual que acá hay en 15 días”, sentencia.

SOS crédito. El otro factor que acentuó el sube y baja fue el crédito, o mejor dicho su inexistencia. En marzo de este año, sólo 112 escrituras de compra se realizaron por crédito hipotecario bancario en la Ciudad de Buenos Aires, cuando cuatro años antes esa cifra era 19 veces más alta (2.219).

Para el economista Federico González Rouco, autor del libro “Dueños o Inquilinos”, la inflación también está detrás del cuello de botella financiero que enfrenta el sector, una rareza planetaria: en todos los países con desarrollo alto o medio, se fue creando un mercado de ahorro e inversión para financiar préstamos a largo plazo, lo habitual en este tipo de bienes. A su juicio, la inflación le pone un piso más alto a la renovación de contratos de alquiler; además que sube más que los salarios y resulta más difícil pagar alquileres, con lo que termina poniendo un techo a la rentabilidad del “negocio” para el inversor. “Además, con estas tasas de inflación, la única forma es con un sistema de actualización como el de los UVA, que resultó un buen mecanismo para que haya crédito, pero se requiere de una decisión política para institucionalizarlo”, agrega.

El otro condicionante es la volatilidad del costo de la construcción en dólares, vehículo de ahorro mientras no hay crédito, que frena el ciclo. Cuando se devalúa y hay desconfianza, se abarata construir y se encarece cuando hay optimismo con dólar bajo.

Finalmente, destaca que, además, lo que termina de afectar el “ecosistema del mercado” son las perspectivas económicas, que llevan a los bancos a poder fondearse para prestar.

No todo puede depender de un incentivo fiscal, hay que ser más creativos. Porque si hay algo que distingue a la construcción es que demanda de vivienda habrá siempre, por lo que debería funcionar sola en un contexto de normalidad”, concluye.

A salvo. A pesar de las dificultades o gracias a ellas, la identidad del mercado inmobiliario y su motor, la construcción, se fue forjando a lo largo de los años. Para Sebastián Menescaldi, economista jefe de la consultora EcoGo, teniendo en cuenta el cepo y la característica de refugio de valor, la inflación termina afectando menos porque la actividad se sigue sosteniendo mayormente por la falta de otros activos q tengan estas características. “El menor riesgo logra sostener el nivel de actividad, particularmente para los segmentos industriales (no saben dónde poner las ganancias) y los de mayor poder adquisitivo. Pero como contra, se reduce el crédito y la demanda es menor, afectando negativamente los precios inmobiliarios”, analiza.

Es otra de las consecuencias del vértigo en los precios con poca previsibilidad. Menescaldi rescata que como la inflación reduce la demanda y su potencial de crecimiento, le termina poniendo un techo a la actividad dado que cualquier emprendimiento con cierto margen de riesgo no encuentra empresarios que se animen a realizarlo por la falta de financiamiento y por una elevada incertidumbre en el marco de una economía volátil. “Por ello que los modelos de negocios exitosos están todos dirigidos a las clases de mayor poder adquisitivo que no precisa de créditos y no existen desarrollos para la población de menores ingresos”, subraya.

Es así que el círculo vicioso inflacionario, casi siempre empezado para financiar un rojo fiscal cuya efectividad resulta de improbable verificación, termina ralentizando un sector que supo ser una locomotora urbana, factor clave del empleo de baja calificación en las ciudades, canalizador del ahorro de las clases medias y dinamizador urbanístico. La buena noticia que no está paralizado y sólo espera a que la racionalidad gane alguna partida en la pulsead del crecimiento.

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