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Política y Economía

Los alquileres premium subieron un 15% en dólares, pero mantienen la demanda de locales y extranjeros

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El living de un inmueble que se alquila en Icon Alvear en Puerto Madero (Foto Gentileza: Adriana Villanueva Properties)

El mercado de alquileres en edificios del segmento premium mantiene una dinámica particular. A diferencia de otros segmentos, estos inmuebles exclusivos no suelen estar sujetos a los altibajos de la coyuntura económica. Además, durante la vigencia de la Ley de Alquileres, derogada a fines de 2023, la oferta de departamentos en edificios emblemáticos o construcciones icónicas más recientes se mantuvo constante, así como la demanda de estas propiedades.

En el último año, los precios de los alquileres premium experimentaron un aumento del 15% promedio interanual en dólares. Los vaivenes en los tipos de cambio y las devaluaciones empujaron los valores hacia el alza.

La tendencia al aumento de demanda también está impulsada por la renovación de expectativas y la mayor libertad para negociar los contratos entre las partes.

“Los precios en dólares de las rentas se apreciaron, lo que hace que celebrar contratos de más largo plazo vuelva a ser una opción viable para los propietarios. Esto contrasta con los últimos años, donde la modalidad de alquiler temporario a través de plataformas había ganado terreno”, dijo a Infobae Nadia Romano, de Martín Pinus Real Estate.

El mercado de alquileres en edificios históricos o en construcciones destacadas por su relevancia arquitectónica mantiene una demanda constante.

Inmuebles situados en zonas como la Avenida Alvear o la Avenida del Libertador son altamente cotizados. Laura Gonzalo, de la inmobiliaria Bresson Brokers, señaló que además de la construcción y la ubicación, la seguridad es el servicio más destacado, aunque estos inmuebles no suelen contar con las amenities que ofrecen los edificios más modernos.

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Este edificio ubicado en la Avenida Alvear atrae al público que puede acceder al alquiler de viviendas lujosas (Foto Gentileza: Bresson Brokers)

“Es en estos edificios donde los extranjeros eligen hacer base en Buenos Aires. Esta tendencia potenció el mercado de alquileres premium de manera significativa”, comentó Gonzalo.

También son elegidos edificios ubicados en Palermo, Belgrano, Núñez y Puerto Madero, construidos en los últimos 10 o 12 años. Ofrecen piscinas abiertas y cubiertas, gimnasios con aparatos modernos, sky bar, vistas únicas a la ciudad e incluso, en algunos casos, peluquería.

Este fenómeno contrasta con lo que pasó en los últimos años, donde el alquiler temporario a través de plataformas había ganado terreno.

Gonzalo destacó: “Las modalidades de alquiler a largo plazo habían perdido popularidad. Sin embargo, debido a la mejora en las condiciones del mercado, post DNU que derogó la Ley de Alquileres, ahora es más atractivo para los propietarios optar por contratos más extensos en el mercado premium”.

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Forum Alcorta, entre Belgrano y Núñez. Un desarrollo multifacético que propone vistas despejadas luego del sexto piso para arriba

Los inmuebles más elegidos y valores

Los departamentos más buscados en el mercado selecto son los que van de dos a cuatro ambientes. Están construidos con pisos resistentes, culminados con mesadas de silestone u otros materiales, como cuarzo o acero inoxidable de alta resistencia, y baños con mármoles o porcelanatos.

Además, suelen contar con algún ambiente extra que puede destinarse como escritorio.

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Con estilo y buena decoración (Foto Gentileza: Bresson Brokers)

El precio de los alquileres varía considerablemente según la ubicación, el edificio y las características del inmueble. Un departamento en Puerto Madero de 300 metros cuadrados con vista al río puede costar entre USD 5.000 y USD 8.000 mensuales (los que poseen más prestaciones o acceso a más de dos cocheras valen por encima de los USD 10.000 al mes). En Bajo Belgrano, un departamento similar podría estar entre USD 7.000 y USD 10.000 mensuales, mientras que en Palermo Chico, los precios oscilan entre USD 10.000 y USD 15.000 al mes.

“En determinadas ocasiones, algunas viviendas de más de 120 m2 disponen de piscina propia, terraza privada y parrilla

Romano comentó que estos valores corresponden tanto a desarrollos modernos que ya se convirtieron en icónicos, como a antiguos edificios emblemáticos de la Belle Époque (como el Palacio Estrugamou). “Los primeros ofrecen una amplia gama de servicios muy demandados por este público exigente, como piscinas, canchas de tenis, saunas, bares, salas de música, espacios de juegos para niños y microcines. Los segundos son más buscados por su estilo y materiales propios de una época de oro de Argentina, ajustándose a diferentes preferencias de los inquilinos”, destacó.

Puerto Madero: preferencia rusa

La demanda actual de los alquileres premium creció tanto por el público local como del exterior. Especialmente, un gran número de ciudadanos rusos de alto poder que llegan a la Argentina en medio de la invasión de su país a Ucrania.

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Departamento en el Alvear Tower, la torre residencial más alta de la Argentina y América del Sur (Foto Gentileza: Adriana Villanueva Properties)

“Estos inmigrantes suelen llegar con sus familias. Puerto Madero se destaca como su destino local preferido. Estos alquileres suelen ser temporales, mientras esperan resolver su situación migratoria”, dijo Adriana Villanueva, de Adriana Villanueva Properties.

Además de los rusos, altos ejecutivos con contratos de largo plazo, provenientes principalmente de multinacionales petroleras y mineras, también buscan propiedades en Puerto Madero y otras zonas exclusivas como Palermo, Recoleta y zona norte del Gran Buenos Aires.

Las empresas prefieren ubicaciones cercanas a colegios internacionales, especialmente si sus empleados optan por vivir en provincia.

Entre los inquilinos extranjeros, también provienen de Estados Unidos, países europeos y de naciones árabes.

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Buenos Aires es una ciudad atractiva por muchos motivos para los extranjeros, y el precio de sus propiedades, tanto en términos de compraventa como para locación, la posicionan aún mejor

“Para todos ellos, los precios en Buenos Aires son competitivos comparados con sus lugares de origen. Por menos costo, acceden a inmuebles lujosos, cómodos y bien ubicados, con vistas destacadas”, dijo Romano.

Cómo son los acuerdos

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Estos inquilinos del mercado premium suelen firmar contratos por tres meses, que luego renuevan por períodos iguales.

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Estos inmuebles selectos suelen disponer de cocinas con islas culminadas en cuarzo o acero inoxidable de máxima resistencia (Foto Gentileza: Martín Pinus Real Estate)

Villanueva explicó: “Estos contratos requieren pagos por adelantado y un depósito de hasta dos meses si la propiedad es de lujo. Los contratos a largo plazo, de dos a tres años, se pagan mes a mes con garantía empresa o seguro de caución. El ejecutivo firma y la empresa es garante”.

En CABA, los honorarios inmobiliarios para contratos de largo plazo son pagados solo por el propietario, mientras que en provincia y en los alquileres temporales, los pagan tanto el inquilino como el propietario, aunque el aporte del locatario suele ser mayor.

Las condiciones habituales para alquileres premium incluyen uno o dos meses de depósito, un garante propietario o seguro de caución, y el pago de ABL y expensas por parte del inquilino.

Los contratos para diplomáticos tienen cláusulas impuestas por las embajadas, con poco margen de negociación.

“Ahora hay más libertad para acordar la moneda de pago, lo cual atrae a locatarios internacionales que buscan estabilidad”, concluyó Villanueva.

Política y Economía

El Banco Mundial celebró el avance de la Ley Bases y pidió recuperar la “política fiscal”

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El Banco Mundial, a través de su economista Daniel Reyes, celebró el avance de la ley Bases en el Congreso argentino, destacando la importancia de construir consensos a largo plazo para estabilizar la economía del país.

En este sentido, se resaltó la necesidad de recuperar la política fiscal como herramienta fundamental para lograr la estabilización macroeconómica, así como también la importancia de restaurar la política monetaria y fiscal como parte de este proceso.

Reyes señaló que Argentina ha experimentado una gran volatilidad en las reglas fiscales y tributarias en las últimas décadas, lo que ha generado desequilibrios en el sistema económico. En este contexto, el Banco Mundial enfatizó la importancia de que el país retome la senda de la sostenibilidad fiscal para recuperar su política monetaria y lograr un crecimiento más estable y equitativo.

Además, el organismo internacional destacó el papel fundamental del sector privado en el proceso de desarrollo, resaltando las ventajas comparativas de Argentina en sectores clave como la agricultura, los servicios, la biotecnología y la manufactura de automóviles.

Se enfatizó la necesidad de involucrar al sector privado en la agenda de desarrollo, al tiempo que se subrayó la importancia de implementar políticas públicas que fomenten un clima favorable para los negocios y promuevan la inversión en capital humano.

En este sentido, el Banco Mundial considera que el país tiene potencial en sectores como la biotecnología, siempre y cuando se mantenga una política comercial estable que facilite el acceso a insumos de calidad.

Asimismo, se destaca la importancia de seguir invirtiendo en capital humano para impulsar el desarrollo a mediano plazo, en línea con las recomendaciones del organismo internacional.

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Milei con facultades delegadas ilimitadas: ¿qué significa?

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Finalmente, luego de una intensa sesión en el Senado, se aprobó la Ley Bases con facultades delegadas que conferirán al presidente Javier Milei un control sin precedentes sobre materias administrativas, económicas, financieras y energéticas. A pesar de la posibilidad de rechazo por parte de la oposición, la ausencia estratégica de dos senadores facilitó la aprobación de estas atribuciones excepcionales.

El artículo clave que otorga a Milei estas facultades estuvo a punto de ser rechazado en una votación reñida que terminó en empate, siendo la vicepresidenta Victoria Villarruel quien inclinó la balanza a favor del oficialismo. De esta forma, el presidente tendrá la capacidad de realizar reformas sin necesidad de pasar por el Congreso, limitando su función a la supervisión del Ejecutivo.

Inicialmente pensadas para abarcar 11 materias, las facultades delegadas fueron reducidas a solo 4 luego de intensas negociaciones que llevaron el plazo de delegación de dos años a tan solo uno, prorrogable por un año adicional con el acuerdo del Congreso. Este nivel de poder excepcional ha revivido debates sobre la delegación legislativa en el Poder Ejecutivo, establecida en el artículo 76 de la Constitución nacional.

El constitucionalista Alfonso Santiago explicó que la delegación legislativa es una herramienta excepcional que el Congreso puede conferir al Ejecutivo para el ejercicio temporal de algunas facultades legislativas, asegurando que el Congreso conserva la titularidad de dichas facultades y puede revocar la delegación en cualquier momento.

Los decretos resultantes de esta delegación tienen un control similar a los de necesidad y urgencia, pasando por la Comisión Bicameral de Trámite Legislativo para su evaluación.

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Cortés: “Atacar al Estado, es como destruir la Municipalidad y a nadie se le ocurre eso”

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El intendente Walter Cortés fue consultado por la prensa, acerca de su opinión sobre la aprobación de la Ley Bases en el Senado.

Al respecto, respondió que es una “ley muy tironeada, es una ley que va a decir mucho. Creo que las confrontaciones son malas en la democracia, una confrontación tan directa donde se afecta al Estado”.

“El Estado ha sido como el padre para los argentinos porque de ahí se imparte casi todo, casi la vida de la gente, desde los subsidios, la presencia en la vivienda, el estudio, las carreras, el Estado tiene una presencia en la vida de los argentinos”, empezó diciendo.

“Atacar al Estado, en estas cosas que dijo el presidente acerca de que es un topo para romperlo, a lo mejor lo dice por las cosas insanas, pero cae mal para el hombre que vive y que depende del Estado. Es como destruir la Municipalidad. A nadie se le ocurre destruir la Municipalidad, porque es el ente que nos rige. Y sin Municipalidad, no hay quien levante la basura, no hay quien pase la máquina, quien haga caminos, quien reciba los cuerpos en los cementerios, están los CAAT, los jardines de infantes. Atacar eso, es contradictorio”, consideró el jefe comunal.

Más allá de eso, analizó que “el voto de los senadores rionegrinos fue repartido” y agregó que “también es cierto que uno que está en la administración pública cuenta las monedas. Yo tengo el concepto de manejarnos con lo que tenemos, pero no todos los gobernantes tienen ese concepto, entonces viven pidiendo ayuda, subsidios y ellos ven su futuro con obras que no las pueden hacer ellos, sino que las tiene que hacer Nación”.

“Y ahí es cuando empieza el quiebre porque se dice: si no tengo obras, no voy a poder seguir sosteniendo mi representación, por lo tanto, es que se articula algo y ahí están los quiebres”, concluyó.

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